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购买学区房要注意哪些问题?权威法律解读你必须了解!

点击数:702019-09-08 13:29:09 

 项先权 石文静 律博士学堂

孩子的入学问题
一直是家长们关注的焦点
为了让孩子入读一所好学校
家长们在购房时往往会考虑学区问题


在学区房买卖的过程中

经常会遇到哪些矛盾纠纷

又该如何解决处理

请看资深律师带来的专业解读

学区房买卖中的常见纠纷及其处理

 

作者:

项先权:浙江新台州律师事务所主任,一级律师,法学博士,博士后
石文静:浙江新台州律师事务所疑案研究中心研究员,法学硕士


背景


2019年8月30日,椒江区发布了《椒江区义务教育阶段学校阳光招生工作补充意见》(以下简称《补充意见》),就2016年颁行的《椒江区义务教育阶段学校阳光招生工作实施办法(试行)的通知》(椒政办发〔2016〕109号)作出补充,当录取到“有房无户”类时,在小学6年、初中3年内一套住房只能有1个适龄儿童、少年(合法生育的多子女家庭除外)入读学区内学校。该补充规定自2019年9月1日起对新购房产开始实施。

  “一户一学位”政策早已在北京、广东等多个城市和地区施行。该政策能够一定程度地规制多次倒卖学区房这一不良现象,但同时也催生出学区房买卖交易过程中的诸多问题。现台州市椒江区也出台这一新政,买方可以采取哪些风险防控措施以避免产生纠纷;若其遇到诸如案涉房屋的学区名额(指标)被占用、其他适龄儿童未及时从案涉房屋户口迁出等问题,又应如何进行权利救济?
 

参考案例
1
订立合同后
卖方使用学区名额
卖方构成违约


  案名/案号:刘媛媛与王强等房屋买卖合同纠纷案/(北京市朝阳区人民法院民事判决书(2017)京0105民初47267号)
  主要观点:在订立合同后,卖方仍使用涉诉房屋的入学名额(指标)为自己的子女办理了入学登记手续,导致买方的子女依据新的规定无法在合同约定的时间里再使用涉诉房屋的入学名额(指标),即买方的合同目的无法实现。卖方的行为是导致该合同目的无法实现的主要原因,其已构成违约。最终双方合同解除,法院判定卖方支付买方一定的违约金。

2
订立合同前
学区名额已被使用
卖方构成违约

案名/案号:李乐、孟朝锦房屋买卖合同纠纷案/(北京市第二中级人民法院民事判决书(2017)京02民终4435号)

主要观点:买方为获取学区名额与卖方签订房屋买卖合同,卖方承诺标的房屋的学区名额在房屋转移登记结束前均未被使用,否则将承担20%的违约金;但实际情况是,在2013年已经有人使用过诉争房屋的户籍进入案涉学区学习。卖方与买方达成一致意见解除合同;同时,卖方在缔约时有违诚实信用原则,违反合同约定的义务,法院判定卖方应承担相应的违约责任。

3
买方未明确购买学区房之目的
无法就读于学区内学校时
不能主张卖方违约


案名/案号:潘玉乔与威海经济技术开发区云居房产信息咨询部等房屋买卖合同纠纷上诉案/(山东省威海市中级人民法院民事判决书(2018)鲁10民终42号)

  主要观点:在本案中,吴雪梅与潘玉乔系房屋买卖合同关系,双方签订的《房屋买卖合同》并无关于以学区房为购房目的的约定,亦无证据证明至合同签订时潘玉乔或云居房产咨询部向吴雪梅表达过该购房目的,故法院最终未认定卖方吴雪梅存在违约行为。

4
订立合同后
卖方即将占用学区名额
买房可以申请行为保全

案名/案号:王素菁诉廖志华房屋买卖合同纠纷案/(北京市海淀区人民法院(2016)京0108民初16170号)

  主要观点:卖方承诺案涉房屋为某小学学区房,且学区名额未被使用。现卖方表示要求解除合同,并计划使用涉案房屋学区名额登记报名该小学。根据当地政策,由于该学区名额在6年内只能使用一次,卖方一旦使用该学区名额会给买方带来不可弥补的损失,且时间紧迫。法院认为买方的申请符合《民事诉讼法》第100条关于行为保全的规定,遂作出禁止使用涉案房屋及该房屋对应的户口的学区名额的民事裁定。

5
订立合同后
卖方或案外人未及时迁出户口
卖方构成违约


案名/案号刘颖房屋买卖合同纠纷案/(北京市第一中级人民法院民事判决书(2017)京01民终2265号)

  主要观点:双方达成的协议中明确约定刘颖应当在涉案房屋所有权转移之日起次日内,向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续,如因刘颖自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的,应当向卢旭、刘海利支付房屋总价款5%的违约金。逾期超过15日未迁出的,自逾期超过15日起,刘颖应当按日计算向卢旭、刘海利支付全部已付款万分之五的违约金。现涉案房屋内仍有案外人王×、张×的户籍信息,刘颖未如期依约履行迁出与涉案房屋相关户口之约定义务,已构成违约,应承担相应的违约责任。
6
为获入学资格
订立虚假的学区房买卖合同
该房屋买卖合同无效


  案名/案号沈某某等诉丁乙房屋买卖合同纠纷案/(浙江省杭州市拱墅区人民法院(2012)拱民初字第599号)
  主要观点:订房屋买卖合同是为了使其孙子丁丙能符合“一类生”条件,优先进入卖鱼桥小学就学;且“卖方”在案涉房屋过户后仍在该房屋内一直居住。最终法院判决案涉房屋的物权应当恢复到变动前的状态,仍归“卖方”所有,“买方”应协助“卖方”办理过户登记手续。
问题及解决途
  通过对司法实践中不同案型的学区房买卖纠纷进行归纳整理,可以总结出以下问题及解决方式。
  首先,若买方是为了购买学区房以获得学区名额,则需要在买卖合同中与卖方明确约定该目的,并设置违约金条款。由此,在诉争房屋出现合同目的不能实现的情形时,买方才享有解除合同并要求卖方赔偿违约金的权利。在刘媛媛与王强等房屋买卖合同纠纷案,李乐、孟朝锦房屋买卖合同纠纷案等案件中,虽然买方未能实现获取学区名额之目的,但因其事先在合同中明确约定了购房目的以及违约条款,最终皆获得了相应补偿。相较之下,在潘玉乔与威海经济技术开发区云居房产信息咨询部等房屋买卖合同纠纷上诉案中,因买方未表明其购房系为获取学区名额之目的,故其请求卖方承担违约责任的诉求也未得到法院支持。特别的是,当卖方即将占用学区名额,买方为保护其孩童在该学区内顺利入学,可以申请法院保全学区名额。在王素菁诉廖志华房屋买卖合同纠纷案中,法院即依据《民事诉讼法》第100条作出了禁止卖方使用该名额的裁定。
  其次,在新政施行之后,一户只能有一个适龄儿童享有在学区学校就读的资格。因此,买方需要事先仔细审查出售房屋涉及的所有户口信息,以确保没有其他适龄儿童,进而从源头避免房屋买卖纠纷的发生。若存在其他适龄儿童,一般当事人会在合同中约定及时将其从该户口迁出。因迁出户口属于公安机关户籍管理范畴,故法院不能径直作出迁出户口的决定。但这一问题并非不能解决,实践中的多数做法即在合同中明确约定户口未及时迁出的违约金条款,以此保护买方的合法权益。如刘颖房屋买卖合同纠纷案、李海平与张钧等房屋买卖合同纠纷上诉案等。
  再次,买卖双方应诚信交易,根据《民法总则》第146条之规定,双方基于通谋虚伪表示而订立的房屋买卖合同无效。一旦房屋买卖行为被认定为无效,便不符合政策中的“有房无户”类,买方将无法取得学区名额,影响适龄儿童在相应学区就读。在沈某某等诉丁乙房屋买卖合同纠纷案中,杭州市拱墅区法院即作出虚假的房屋买卖合同无效的认定,判决案涉房屋的物权应当恢复到变动前的状态。

最后,以法院判决的方式结案可以公正严明地解决争议,但耗费时间较长。纠纷过程中,房价或许发生较大变化,房屋不能再行交易的状态反而给当事人带来更大的损失。若双方可以诚信磋商,在法院的主持下达成调解协议,未尝不是一件好事。



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