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经济适用房的那些事儿你了解吗?

点击数:412019-09-27 08:34:29 

 小佳问答编辑组 佳和家事

对于特殊房产的相关问题小佳已经为大家解答到第三期啦!想了解公房、售后公房的问题,可以查看前几期的小佳问答。本期小佳问答,我们来看经济适用房的问题。经济适用房受政策影响较大,各地可能会有实施细节的差异,本文主要以上海市的经适房规定为准。

作者 | 小佳问答编辑

来源 | 佳和家事(lawyer6666)


01

什么是经适房

答:

根据2007年11月19日发布的《经济适用住房管理办法》的规定,本办法所称经济适用住房,是指政府提供政策优惠,限定套型面积和销售价格,按照合理标准建设,面向城市低收入住房困难家庭供应,具有保障性质的政策性住房。本办法所称城市低收入住房困难家庭,是指城市和县人民政府所在地镇的范围内,家庭收入、住房状况等符合市、县人民政府规定条件的家庭。


经济适用房在别的国家和地区一般被称为公共房屋,中国香港称为居者有其屋,中国澳门称为经济房屋,中国台湾称为国民住宅,新加坡称为组屋。


02

如何申请经适房

答:

各地政策不同。以上海市为例,根据《上海市共有产权保障住房管理办法》第十九条规定,同时符合下列条件的本市城镇户籍家庭或者个人,可以申请购买共有产权保障住房:

(一)具有本市城镇常住户口达到规定年限,且户口在提出申请所在地达到规定年限;

(二)住房面积低于规定限额;

(三)可支配收入和财产低于规定限额;

(四)在提出申请前的规定年限内,未发生过因住房转让而造成住房困难的行为;

(五)市人民政府规定的其他条件。

前款所称的家庭由具有法定的赡养、抚养或者扶养关系且共同生活的成员组成;个人是指具有完全民事行为能力且年龄符合规定标准的单身人士。

第一款、第二款规定的具体条件,由市人民政府确定,并向社会公布。


03

经适房在离婚时如何分割?

答:

如果涉及到诉讼,因为经适房施行政府和购房人按份共有产权,所以离婚诉讼当中法院一般不会处理,需要另案起诉。


此外,根据《上海市共有产权保障住房管理办法》第三十三条的规定,取得房地产权证未满5年,因离婚析产、无法偿还购房贷款等原因确需退出共有产权保障住房的,全部购房人、同住人之间应当达成一致意见,并向房屋所在地区(县)住房保障实施机构提出申请。经审核同意后,按照第一款、第二款的规定予以回购。对于回购后获得的价款,作为夫妻共同财产予以分割。


在取得产证满5年后,根据三十四条规定,经适房可以转让或者购买。上市转让或者购买政府产权份额后,住房性质转变为商品住房。按照夫妻共同财产处理商品房的原则进行分割,取得产权的一方对另一方给予相应的房屋价值补偿。


04

经适房能否继承?

答:

经济适用住房产权性质较为特殊性。经济适用住房只有在符合上市转让或者购买政府产权份额的条件后,其住房性质转变为商品住房,就可以按照一般房屋进行继承,否则不能按照普通商品房的继承方式继承。


上海市政府于2016年3月16日发布的《上海市共有产权保障住房管理办法》第三十九条规定:购房人均死亡,其共有产权保障住房产权份额的继承人不符合共有产权保障住房申请条件的,住房保障机构可以按照依法分割共有物的方式,处置共有产权保障住房。因此,如果经济适用住房在未转变为商品住房前,如果购房人死亡,其继承人应当符合申请条件,才可继承相应的房产份额。


05

经适房能否自由买卖

答:

建设部、发展改革委、监察部等七部委联合发布的《经济适用住房管理办法》(建住房〔2007〕258号)第三十条规定,经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年,不得直接上市交易,购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的,由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年,购房人上市转让经济适用住房的,应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款,具体交纳比例由市、县人民政府确定,政府可优先回购;购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后,取得完全产权。


实践中,存在当事人获取经济适用房后即行转让,或者约定5年后办理过户手续,5年期满后出卖人反悔引发纠纷;还存在大量以经济适用房名义进行拆迁安置,对该安置房买卖是否比照经济适用房处理亦不统一。




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