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如何对房产进行分割登记、部分查封?

点击数:372020-01-13 10:48:22 

来源:《最高人民法院善意文明执行典型案例选编》

案例


北京某房地产公司申请执行北京某生物科技公司等股权转让纠纷案件——北京一中院积极推动对涉案不动产的分割登记、部分查封


摘 要



  本案被执行人名下一座共二十层大厦只有一个产权证,整体查封明显超过了本案执行标的额,但按照法律规定对于不可分物且被执行人无其他可供执行的财产可以整体查封。北京一中院坚持善意执行理念,协调各登记管理机关,积极推动对不动产的分割登记,解除超出执行标的额部分的查封,避免因查封影响财产效用的发挥,尽量降低对债务人的不利影响。

基 本 案 情



  北京某房地产公司申请执行北京某生物科技公司、北京某投资公司、广州市某投资公司等一案,法院判决上述被执行人连带清偿申请执行人股权转让款八千万元及赔偿相关利息损失,由北京市第一中级人民法院立案强制执行;与此同时,该院还执行多个涉及北京某投资公司的案件,案由有民间借贷纠纷、股权转让纠纷、诉讼代理合同纠纷等,总标的额约6亿元。

  执行过程中,法院查封了北京某投资公司名下位于北京市海淀区知春路的房产,该大厦共二十层,估值在20亿左右。被执行公司提出申请,希望法院能解除对大厦的查封,表示公司会通过其他方式融资来清偿债务,但申请执行人坚决反对解除查封,担心一旦解除,自己的权利无法实现。

  为保护各方当事人合法权益,执行法官多次前往北京住建委、规土委、不动产登记中心,反复协调沟通之后,将涉案大厦原有的一个产权证分割为二十四个产权证,然后办理了整栋大楼解除查封手续,变更为查封该大厦1-10层的房产,并重新查封了以上房屋之分摊土地面积,从而避免了超执行标的查封,使得被执行人得以盘活资产、进行融资,筹得款项清偿了涉案全部债务,系列案件得以全部顺利执行完毕。

典 型 意 义



  在执行案件中,一种常见的情形是被执行人名下的不动产估值远超过执行涉案金额,但整个不动产只有一个产权证,在执行中很难做到对不动产中涉案金额部分进行精准处置,但若整体处置又可能对被执行人的合法权益造成较大的影响,亟待人民法院采取灵活的执行措施,既能保障申请执行人的债权,又能尽量不影响被执行人的正常经营活动,避免不必要的损失。本案中,在最高人民法院统一调度和积极协调下,秉持善意执行理念,执行法院积极协调不动产登记机关,将涉案不动产共用的一个产权证分割为多个产权证,再查封案件标的范围内的部分不动产,使得被执行人可以对其他未查封部分房产进行正常经营、融资,使被执行人的利益免受不必要的损失,也促进了案件的顺利执结,用创新做法开创了执行工作的新局面,维护了各方当事人的合法权益。


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