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【原创】上海法院如何处理经济适用房产权人去世后继承问题?

点击数:862020-06-18 11:15:01 

【原创】作者:潘熙律师  吴美玉律师 

       上海通润律师事务所   

       如需转载,请注明作者和出处,谢谢!


【阅读提示】


经济适用房有别于一般的商品房,其是政府提供政策优惠,限定套型面积和销售价格,按照合理标准建设,面向城市低收入住房困难家庭供应,具有保障性质的政策性住房。如由不符合经适房申购标准的人取得产权,则有违社会公益。在经济适用房登记产权人去世后如何进行继承?经济适用房的的特殊性,则变为非常棘手的问题,导致很多经济适用房产权人和继承人无所适从,本文将通过几则法院的经典案例,揭晓上述问题的答案。


【裁判要旨】


因此根据此规章以及经适房制度的设立初衷,原告并非本案诉争房屋的申请家庭成员,故依法不享有经济适用住房居住使用权。但不可否认的是,诉争房屋是被继承人出资购买,对于该房屋中的财产性权利原告可以按照继承法有关规定接受遗赠,故原告可在政策规定的回购或转让后,享有该经济适用房的财产性权利。


【案情简介】


原告赵XX与被继承人沈XX系朋友关系。被继承人沈XX于2018年7月4日死亡,生前未婚,无子女。沈XX父亲沈XX于2011年11月7日死亡,其母亲赵XX于2015年3月9日死亡,其父母未生育其他子女。沈XX爷爷沈XX于2001年11月27日死亡。被继承人沈XX的奶奶为被告戚XX,外婆为被告陆XX,外公为被告赵某2。


2016年12月27日,被继承人沈XX留有公证遗嘱一份,上载明:“我(沈XXX)现经慎重考虑,自愿立遗嘱如下:一、待我去世后,属于我所有的一切财产(不论财产是何种形式,不论财产价值多少)均遗赠给赵某1所有……”。


经本院审查,被继承人沈XX遗产范围确认如下:


(一)上海市嘉定区真南路XXX弄XXX号楼1302室经济适用房


2011年4月21日,被继承人沈XX在其户籍所在地的普.陀.区住房保障和房屋管理局提交经济适用房相关申请材料,申请人仅为被继承人沈XX一人。


2014年1月22日,1302室房屋核准登记于沈XX名下,系经济适用房,沈俊享有65%的产权。目前该房屋空关。

【争议焦点】


本案争议焦点为:


一、被继承人沈XX所立公证遗嘱的效力;二、原告是否可以取得诉争经济适用房的所有权;


针对焦点一:公民的继承权应受到法律的保护。遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产。继承开始后,有遗嘱的,按照遗嘱继承或遗赠办理;没有遗嘱,按照法定继承办理。被继承人沈俊于生前立下公证遗嘱,明确其所有财产遗赠给原告个人。该公证遗嘱系被继承人真实意思表示,且原告在法定期限内作出意思表示,故该遗赠合法有效。被告戚某某抗辩被继承人订立遗嘱时神智不清,以及原告对被继承人临终前未尽照顾义务,由被继承人的叔叔支付的医药费,由于未提供相关证据予以证明,故本院对此抗辩意见难以采纳。被告戚某某主张高龄,要求予以保留相应的份额,但其并未对其符合法律规定的缺乏劳动能力又没有生活来源的情形进行举证,且其有其他子女赡养,故对被告戚某某要求保留份额的请求本院难以支持。


针对焦点二:被告戚某某认为被继承人对于经济适用住房进行遗赠,不符合相关法律规定,其遗赠行为无效。《上海市共有产权保障住房管理办法》等规章以及《上海市经济适用住房预售合同》中虽明确购房人及同住人在取得完全产权之前不得转让、赠与、出租、出借,此系对有限产权人行使处分、收益等权利的限制,但并未排斥继承。且根据《关于经济适用住房申请家庭成员死亡后相关事宜处理意见的通知》第五条规定,申请家庭成员在完成房地产转移登记后死亡的,处理方式如下:(一)房地产权利人死亡的,其所享有的经济适用住房房地产权利按照《继承法》有关规定继承。其中,继承人不属于申请家庭成员的,不享有经济适用住房居住使用权,仅享有在经济适用住房按照规定发生回购或者转让后,主张分割所得价款的权利;(二)同住人死亡的,该经济适用住房房地产权利不发生继承。本院认为,经济适用房有别于一般的商品房,其是政府提供政策优惠,限定套型面积和销售价格,按照合理标准建设,面向城市低收入住房困难家庭供应,具有保障性质的政策性住房。如由不符合经适房申购标准的人取得产权,则有违社会公益。因此根据此规章以及经适房制度的设立初衷,原告并非本案诉争房屋的申请家庭成员,故依法不享有经济适用住房居住使用权。但不可否认的是,诉争房屋是被继承人出资购买,对于该房屋中的财产性权利原告可以按照继承法有关规定接受遗赠,故原告可在政策规定的回购或转让后,享有该经济适用房的财产性权利。


【实务经验总结】


上海通润事务所潘熙律师、吴美玉律师的专业婚姻家事律师团队办理和分析过大量本文涉及的法律问题,有丰富的实践经验。大量办案同时还总结办案经验出版了《通润视角》期刊,本文摘自该期刊。该书系的作者全部是上海通润律师事务所战斗在第一线的专业律师,具有深厚理论功底和丰富实践经验。该书系的选题和写作体例,均以实际发生的案例分析为主,力图从实践需要出发,为实践中经常遇到的疑难复杂法律问题,寻求最直接的解决方案。


根据《上海市共有产权保障住房管理办法》和及《上海市经济适用住房预售合同》中明确购房人及同住人在取得完全产权之前不得转让、赠与、出租、出借,此系对有限产权人行使处分、收益等权利的限制,但并未排斥继承。且《上海市印发关于经济适用住房申请家庭成员死亡后相关事宜处理意见的通知》第五条规定,房地产权利人死亡的,其所享有的经济适用住房房地产权利按照《中华人民共和国继承法》有关规定继承,故立遗嘱内容并不违反法律、行政法规的强制性规定,该遗嘱有效。


(一)继承人可以继承经济适用房中财产性权益:


根据《上海市厅印发关于经济适用住房申请家庭成员死亡后相关事宜处理意见的通知》第五条规定,申请家庭成员在完成房地产转移登记后死亡的,处理方式如下:(一)房地产权利人死亡的,其所享有的经济适用住房房地产权利按照《中华人民共和国继承法》有关规定继承。其中,继承人不属于申请家庭成员的,不享有经济适用住房居住使用权,仅享有在经济适用住房按照规定发生回购或者转让后,主张分割所得价款的权利;原告作为继承人的不是申请家庭成员,故依法不享有经济适用住房居住使用权。但不可否认的是,诉争房屋亦是被继承人出资购买,对于该房屋中的财产性权利其依然可以通过遗嘱由其继承人取得。故你可在诉争房屋按照规定发生回购或者转让后,主张分割所得价款。如果诉争房屋目前不存在同住人,可以申请政府回购,故可待诉争房屋按照规定发生回购或者转让后,另行主张权利。


(二)财产性权益计算方式:回购经济适用房的价格


根据《上海市共有产权保障住房管理办法》第33条(回购)取得不动产权证未满5年,有下列情形之一的,应当腾退共有产权保障住房:(四)购房人和同住人均死亡的;本市城镇户籍家庭或者个人腾退共有产权保障住房的,由房屋所在地的区住房保障实施机构或者区人民政府指定的机构予以回购。回购价款为原销售价款加按照中国人民银行同期存款基准利率计算的利息。


(三)目前上海市关于经济适用房产权人去世后涉及继承问题处理现状:


1经济适用房产权人在不动产权登记后死亡的,其享有的房地产权利按照《继承法》发生继承。如果继承人不属于申请家庭成员,不享有涉案房屋的居住使用权,但可以在发生回购或者转让后,享有主张分割所得价款的财产性权利。反之,如果继承人属于申请家庭成员,享有涉案房屋的居住使用权,可以直接通过起诉或公证的方式办理遗产份额继承过户手续。


2经适房产权人过世后,继承人经继承权公证或者通过法院生效法律文书,在确定享有该房屋财产性权利合法继承后,可以申请所在区住房保障实施机构或者区人民政府指定的机构予以回购。


3对于通过法院判决的方式获得经济适用房中财产性权益司法文书,目前上海市各区县人民法院尚没有定论,就判决“先行房产继承过户再申请回购”,还是“判决财产性权益由谁继承再申请回购”,实践中尚没有全市统一意见。但经济适用房中财产性权益依照遗嘱继承,是没有争议的。


综上所述,继承人可以通过“法定继承”“遗嘱继承”“遗赠纠纷”等案由,向法院起诉的方式,主张继承“经济适用房”中属于财产性权益的遗产份额,如果继承人不属于申请家庭成员,不享有涉案房屋的居住使用权,但可以在按照房屋购买价加上同期银行存款基准利率的利息由政府回购后或者转让后,享有主张分割所得价款的财产性权利。反之,如果继承人属于申请家庭成员,享有涉案房屋的居住使用权,可以直接通过起诉或公证的方式办理遗产份额继承过户手续,获得被继承人的名下房产遗产份额。


【法律规定】


(一)《上海市共有产权保障住房管理办法》:


33条:取得不动产权证未满5年,有下列情形之一的,应当腾退共有产权保障住房:

(四)购房人和同住人均死亡的;

本市城镇户籍家庭或者个人腾退共有产权保障住房的,由房屋所在地的区住房保障实施机构或者区人民政府指定的机构予以回购。

回购价款为原销售价款加按照中国人民银行同期存款基准利率计算的利息。


39:购房人均死亡,其共有产权保障住房产权份额的继承人不符合共有产权保障住房申请条件的,住房保障机构可以按照依法分割共有物的方式,处置共有产权保障住房。


(二)《关于经济适用住房申请家庭成员死亡后相关事宜的处理意见》


五、申请家庭成员在完成房地产转移登记后死亡的,处理方式如下:


(一)房地产权利人死亡的,其所享有的经济适用房房地产权利按照《继承法》有关规定继承。其中,继承人不属于申请家庭成员的,不享有经济适用住房居住使用权,仅享有在经济适用房按照规定发生回购或者转让后,主张分割所得价款的权利;


(二)同住人死亡的,该经济适用住房房地产权利不发生继承。


【法院判决】


据此,依据《继承法》第二条、第三条、第五条、第十条及《民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决如下:


一、上海市嘉.定.区真南路XXXXXX号楼1302室中属于被继承人沈XX(身份证号:XXXXXXXX)的财产性权利由原告赵X1继承,归原告赵X1所有;


【案件来源】


赵XX与戚XX、赵X2、陆XX离婚纠纷一案一审民事判决书【(2019)沪0114民初9091号】


主编简介


潘熙律师、吴美玉律师,上海通润律师事务所合伙人,领衔的重大疑难复杂案件中心及专业律师团队专门办理来自全国各地的重大婚姻家事疑难复杂案件,团队成员均取得优异战绩,理论功底深厚,实践经验丰富。曾代理多起在上海地区人民法院审理的疑难复杂婚姻家事案件并成功获得胜诉,参与办理的各类案件总金额累计达数亿元。


团队深度耕耘的业务领域:婚姻、继承、分家析产、家族企业传承、家族信托、家庭保险等家事及财富管理传承的法律服务。设立国内婚姻家事法律服务中心、涉外婚姻家事法律服务中心、婚姻家事子女抚养法律服务中心、离婚房产分割研究中心、离婚股权份额研究中心等高端婚姻家事纠纷,具有丰富的实践经验和深厚的理论基础。


婚姻家事重大疑难复杂案件研究中心

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